Condomínios logísticos: momento econômico tende a provocar um crescimento contínuo

O aumento no consumo tende a provocar a necessidade de mais locais para armazenagem – ponto para os condomínios logísticos. Por outro lado, as empresas também procuram redução de custo, o que é possível com o compartilhamento das despesas nestes locais. Mesmo com a desaceleração da economia no ano passado, o ano de 2012 começou com boas perspectivas para o mercado de condomínios industriais. Segundo levantamento da Colliers International Brasil (Fone: 11 3323.0000), a absorção líquida anual do segmento deve duplicar em relação ao ano anterior. No primeiro trimestre deste ano, 251.450 m² foram entregues ao mercado, com absorção de 70%. Para o segundo trimestre, estão previstos 619.000 m², dos quais, 19% já estão pré-locados. Os estados de São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais foram responsáveis pela absorção de 89% do total nacional no primeiro trimestre. Pernambuco, que apresentou participação relevante na absorção líquida de 2011, foi o quinto estado que mais absorveu áreas no período, com 14.020 m², ficando atrás de Santa Catarina, com 16.000 m². Quanto aos valores, houve aumento de 2,4% em relação ao trimestre anterior, sendo que o preço médio praticado no Brasil é de R$ 19,30 m²/mês. As elevações maiores foram nas regiões Norte, Sul e Sudeste, de 4,9%, 4,3% e 3,2%, respectivamente. Os estados do Rio de Janeiro e de São Paulo registraram os maiores valores pedidos de locação, com destaque para as cidades de Pavuna, RJ, com R$ 29,00/m²; Duque de Caxias, RJ, com R$ 28,70/m²; Rio de Janeiro, RJ, com R$ 26,15/m²; Barueri, SP, com R$ 26,10/m²; e Guarulhos, SP, com R$ 25,90/m². Já as menores médias estão nas cidades de Jaguariúna e Santo Antônio de Posse, ambas em São Paulo e com valores de R$ 12,00/m²; Colatina, ES, com R$ 13,00/m²; e Campos de Goytacazes, RJ, com R$ 13,15/m². Análise “O primeiro condomínio logístico foi construído no Brasil em 1997, na região de Barueri, SP. Desde então, a concepção do projeto foi extremamente bem recebida pelos ocupantes. No entanto, o crescimento do estoque foi paulatino, acompanhando as demandas pontuais de logística e outras atividades. Em 2007, a primeira grande movimentação ocorreu inicialmente por empresas precisando expandir suas atividades e, imediatamente após essa demanda, investidores saindo na corrida de terrenos para incorporação. Com isso, a vacância despencou e os valores de locação apresentaram um índice recorde de valorização, batendo, em 2012, valores médios de R$ 22,00/m². Somente agora, o mercado de São Paulo começa a apresentar um equilíbrio, com a previsão de novos 1,2 milhões de metros quadrados de área locável em empreendimentos modulares. Além disso, os investidores se direcionam para novos mercados, como o Nordeste, Sul e Centro Oeste do Brasil, visando suprir as demandas daquelas regiões e a baixa disponibilidade de oferta.” Quem faz esta análise introdutória, e até histórica, é Simone Santos, diretora de Serviços Corporativos da Herzog Imobiliária e Herzog Administração de Imóveis (Fone: 11 3089.7444). Ela é complementada pela avalização de Rodrigo Marinho Caúla Alcântara, gerente comercial da GL Empreendimentos (Fone: 81 3878.6000). De acordo com ele, “há alguns anos, as diretrizes da maioria das empresas eram de montar sua operação em um terreno individual, em um site onde estivessem isoladas. Atualmente, com as utilidades trazidas pelos Centros Logísticos, isso mudou. Além dos benefícios operacionais de um condomínio, existe a grande vantagem financeira de não imobilizar o capital que seria investido em um galpão próprio, o que permite aplicar esse capital na própria operação, reinvestindo na própria atividade de negócio”. Rodrigo Demeterco, presidente da Capital Realty (Fone: 41 2169.6850), também aponta o desenvolvimento do segmento. Segundo ele, desde o início das atividades da empresa até o momento, o que observaram no mercado foi uma evolução na oferta de empreendimentos do tipo condomínio logístico e isto, de acordo com estudos e pela percepção da demanda, tende a se manter em crescimento nos próximos anos. “Este cenário se deve à intensificação do consumo interno e ao fato de que estes tipos de empreendimentos têm sido uma alternativa com melhor custo-benefício às atividades das empresas, pois a empresa consegue utilizar uma estrutura moderna sem onerar seu capital em um imóvel e pode, assim, investir de maneira mais intensa em sua atividade principal”, aponta Demeterco. De fato, como comenta Mário Sérgio Gurgueira, diretor da Cushman & Wakefiled (Fone: 11 5501.5455), os condomínios logísticos vieram para atender a um mercado cada vez mais preocupado com melhoria de performance e economia operacional, pois oferecem compartilhamento de custos, maior segurança e, principalmente, instalações modernas e mais eficientes. De acordo com Gurgueira, a necessidade dos Operadores Logísticos por espaços mais eficientes é cada vez maior, e os incorporadores vêm gradativamente atendendo essa demanda, não só nos grandes centros consumidores, mas também em cidades do interior que vêm se destacando pelo alto grau de crescimento. Em sua análise, Clarisse Etcheverry, diretora de Desenvolvimento Industrial e Logístico do CLB | Centro Logístico Brasil (Fone: 11 3127.5544), destaca que a economia brasileira tem apresentado um crescimento considerável nos últimos anos, principalmente com relação à demanda interna do mercado. Segundo a diretora, os principais mercados de condomínios logísticos são aqueles onde há um movimento de aumento do poder de consumo da classe média-baixa, como as regiões metropolitanas e municípios próximos de São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte, e outras consideradas secundárias, como Curitiba e Porto Alegre. “Este movimento de poder de consumo reflete diretamente no mercado de construção de condomínios logísticos devido à relação ‘quanto mais vendas do atacado e varejo, mais centros de distribuição serão necessários para armazenagem e distribuição desses produtos’. É uma cadeia necessária”, destaca Clarisse. Fernando Pasmanik Schilis, gerente comercial, e Mariana Schilis Viotti, gerente administrativa, da Fulwood Empreendimentos Imobiliários (Fone: 11 2344.2999), também fazem sua análise do segmento com base no momento econômico. Para eles, os aspectos que têm se mostrado interessantes/favoráveis para a expansão deste segmento estão relacionados, principalmente, ao bom momento que o Brasil vem passando, por se tratar de um país em desenvolvimento que sediará eventos importantes, como Copa do Mundo e as Olimpíadas, e por possuir alto potencial de crescimento em diversos setores. Schilis e Mariana ressaltam que a economia brasileira tem sido bem vista externamente e atraído novos investimentos. Eles acreditam que existe muito espaço para os condomínios logísticos. “O crescimento deste tipo de negócio deve-se a diversos fatores, como a maior visibilidade do Brasil junto aos investidores externos, a crise europeia, a carência de nossa infraestrutura e a queda da taxa de juros, que contribui para alavancar investimentos neste setor. Podemos considerar, também, o movimento de ampliação da estrutura industrial doméstica, bem como a implantação de novas empresas no território nacional.” Ainda segundo Fábio Silva, gerente de engenharia da GWI Real Estate (Fone: 11 3702.3200), atualmente todas as regiões do país possuem investimentos em condomínios logísticos, porém as regiões Sul e Sudeste recebem os maiores. A região Nordeste também se destaca devido à grande necessidade deste tipo de empreendimento – empresas que antes preferiam apenas enviar seus produtos para distribuidores regionais terceirizados, agora começam a se instalar na região para fazer a distribuição própria. Levam, com isso, uma maior profissionalização neste tipo de negócio até a região. Para Silva, investimentos em portos e aeroportos, bem como as obras de infraestrutura para a Copa do Mundo e as Olimpíadas, ajudam, também, no crescimento deste negócio. “Com o crescimento econômico do país, o mercado de armazenagem, distribuição de produtos e comércio eletrônico está em expansão. Este mercado gera a demanda para ocupação dos condomínios que estão sendo desenvolvidos no momento. Como pode ser visto através de pesquisas, em especial da Colliers International, a taxa de vacância no Estado de São Paulo é baixíssima, e, ainda, a taxa de absorção por novas áreas é alta, o que nos permite entender que a vacância baixa está se acumulando nos galpões antigos e defasados, enquanto os projetos novos e atualizados possuem uma demanda crescente.” A análise acima é de André Gavazza, gerente de incorporação da GR Properties (Fone: 11 3709.2660), para quem este fato pode ser explicado pelo aumento da competitividade da indústria, o que gera a necessidade de otimizar a operação logística, terceirizando-a, mas, ao mesmo tempo, acompanhando as instalações e operações desses terceirizados. No sentido contrário das opiniões está Sérgio Fischer, diretor executivo da LOG Commercial Properties (Fone: 11 3512.6481). Ele pondera que o setor de condomínios logísticos ainda é muito incipiente no Brasil. “Este conceito, já consolidado nos Estados Unidos e na Europa, tem crescido muito nos últimos anos no país, mas, mesmo assim, quase não há condomínios fora da região Sudeste. As empresas brasileiras já enxergaram as vantagens de estarem instaladas em condomínios logísticos e, por isso, a demanda é crescente”, salienta. Tendências em instalações Primeiramente, Demeterco, da Capital Realty, lembra que o mercado de infraestrutura logística é relativamente novo no Brasil – existe há menos de 15 anos – e manteve-se estagnado até meados de 2005. Foi com o aumento do consumo, especialmente nos últimos anos, que se deu um grande impulso a investimentos em operações de armazenagem e distribuição, o que estimulou os investimentos em condomínios logísticos. “Em relação às tendências, acreditamos que uma delas é a maior especialização do setor. Hoje vários tipos de investidores exploram esse segmento, mas, nos próximos anos, deve haver uma participação mais exclusiva de empresas com know-how específico neste mercado”, acrescenta. Já Schilis e Mariana, da Fulwood, salientam que as tendências para os condomínios logísticos nos próximos anos são de uma alta demanda – os condomínios mais antigos e com menos qualidade de construção serão penalizados, podendo perder valor de mercado. Para os representantes da Fulwood, a melhor maneira é construir empreendimentos com qualidade atendendo às necessidades dos inquilinos. “Acreditamos que este cenário deve continuar enquanto o país crescer a taxas de PIB superiores a 3,5% ao ano. Mesmo que a oferta seja maior que a suposta demanda, hoje é impossível se quantificar de carência ‘destes’ produtos. Na nossa previsão, por enquanto o cenário é favorável por pelo menos mais seis anos, considerando-se neste cálculo todos os anúncios de lançamentos futuros de condomínios industriais como certos de construção. O principal vetor desta continuidade é o próprio crescimento econômico do país e a melhoria da distribuição de renda, com a positiva e notável mudança do perfil da pirâmide econômica social brasileira”, avaliam Schilis e Mariana. Já quando nos referimos às tendências em relação às instalações – novas áreas oferecidas, infraestrutura, localizações, novas exigências, etc. – as opiniões também são parecidas. Para Clarisse, do CLB | Centro Logístico Brasil, com a maior profissionalização das operações logísticas e mais empresas multinacionais expandindo as operações no país, os condomínios precisarão oferecer cada vez mais área líquida de armazenagem, infraestrutura completa de qualidade, ótima localização e acesso. Um bom projeto, aliado à eficiência de custo e precisão no desenvolvimento do produto, são fatores decisivos quando o assunto é competitividade. “Os projetos terão de ser desenvolvidos para prover cada vez mais eficiência operacional aos clientes, proporcionando o máximo de área líquida de armazenagem. Estamos falando de galpões com pé-direito de 12 m, amplo pátio de manobras para caminhões, piso para 6 toneladas/m², além de infraestrutura completa, como segurança 24 horas, refeitório, auditório, ambulatório, entre outros. Os condomínios deverão estar localizados em importantes polos industriais e logísticos, nas principais rodovias”, completa a diretora de Desenvolvimento Industrial e Logístico. Sob o mesmo foco, Gurgueira, da Cushman & Wakefiled, salienta que a tendência é que os prédios criados para essa finalidade estejam em localizações com fácil acesso e que não sofram restri­ções no tráfego de caminhões, especialmente nos grandes centros consumidores. Em termos de infraestrutura, cada vez mais há a preocupação em oferecer as melhores condições de conforto para os usuários, sem esquecer do máximo aproveitamento do espaço físico. Para o diretor, com o aumento da demanda nas proximidades dos grandes centros, é possível que novas tecnologias aplicadas às operações de distribuição e logística venham a exigir modificações nos projetos que vêm sendo feitos atualmente, mas, por enquanto, os novos empreendimentos estão em sintonia com as necessidades dos ocupantes. Schilis e Mariana, da Fulwood, salientam que é possível perceber que os preços dos terrenos em cidades próximas à capital de São Paulo estão cada vez mais inviáveis para projetos logísticos. “Observamos que a cada ano as empresas estão se distanciado cerca de 10 km da capital. Além do fácil acesso, é de extrema importância que as construções sejam de alta qualidade para que as mesmas não sejam desvalorizadas e atendam às necessidades dos futuros locatários”, observam. Alcântara, da GL Empreendimentos, aponta as tendências por este mesmo caminho. Para ele, simultaneamente ao crescimento da oferta, cresce também o nível de exigência quanto ao padrão construtivo. Sem falar na habitual preferência por uma boa localização em relação às vias de acesso, infraestrutura da região, proximidade a portos e aeroportos e oferta de mão-de-obra. Além dessas exigências – ainda segundo o gerente comercial da GL Empreendimentos –, atualmente existe uma preocupação clara com o meio ambiente. Grandes empresas se recusam a se instalar em locais onde não existe alguma prática sustentável, por ir de encontro aos seus valores que, na maioria dos casos, visa, mais do que nunca, à sustentabilidade ambiental. “Nós, da GWI Real Estate, acreditamos que os diferenciais serão os condomínios industriais construídos em localizações privilegiadas, com qualidade construtiva, critérios de sustentabilidade e flexibilidade na adequação da operação do cliente ao espaço locado. Acreditamos que no Brasil haverá melhorias na infraestrutura e nas instalações, facilitando a eficiência do processo logístico. No momento, as operações de logística dependem do transporte rodoviário, assim consideramos que existe um enorme potencial para a logística ferroviária, hidroviária e portuária abrindo novos mercados e novas localizações com mais de um modal de transporte oferecendo uma vantagem competitiva”, acrescenta Silva, da GWI Real Estate. Simone, da Herzog, considera que, com a baixa vacância de mercado, mesmo imóveis com restrições de infraestrutura foram rapidamente locados, por valores acima da média. Com a vinda do novo estoque, inquilinos começam a ter a oportunidade de comparar e decidir qual imóvel locar. Dessa forma, investidores deverão ficar mais atentos a itens de extrema importância para o ocupante, especialmente as empresas de logística, as quais representam aproximadamente 50% da ocupação total desses empreendimentos. Para a diretora de Serviços Corporativos da Herzog serão condições básicas de liquidez, condomínios com pé-direito de 10 m, docas, pátio para manobra, bolsões de espera de caminhões, acesso fácil, etc. Empreendimentos sustentáveis também começam a ganhar espaço no mercado e já são tendência, diz ela, concordando com as opiniões anteriores. Finalizando esta análise, Vanuza Dias, coordenadora de marketing da Retha Imóveis & Serviços (Fone: 11 4777.9800), lembra que a tendência é a maior procura por regiões e rodovias que antes não eram tão exploradas. É o caso da Raposo Tavares e da Régis Bittencourt, entre outras. “A demanda por empreendimentos nestas rodovias aumentou com a inauguração do trecho Sul do Rodoanel, que facilitou a logística nestas regiões”, diz a coordenadora de marketing da Retha. Tendências em clientes E quanto às tendências em termos de novas empresas (clientes): novos segmentos, novas necessidades, etc.? A diretora de Desenvolvimento Industrial e Logístico do CLB | Centro Logístico Brasil diz que a economia brasileira tem atraído diversas multinacionais para iniciarem operações no país, bem como há a expansão de empresas já instaladas de diversos segmentos, tais como autopeças, eletroeletrônicos, varejo, e-commerce entre outros. E, com isso, esperam atender a um número maior desses novos entrantes no mercado. “Como hoje muitas empresas estão revendo suas operações em busca de redução de custos, temos visto uma mudança no perfil dos novos ocupantes. Um exemplo claro disso são empresas ligadas ao setor de exploração de petróleo analisando galpões em condomínios logísticos para colocação de suas operações”, complementa Gurgueira, da Cushman & Wakefiled, enquanto Schilis e Mariana, da Fulwood, dizem que têm observando um grande aumento no número de empresas logísticas e de tecnologia. Por seu lado, Gavazza, da GR Properties, destaca que o segmento que está em pleno crescimento e gera uma demanda enorme por áreas de armazenagem é o de comércio eletrônico, que cresce a taxas altíssimas, superiores a 40% a.a. Já Silva, da GWI Real Estate, por seu lado, revela que as operações logísticas são reavaliadas permanentemente, e com isto, adequar a atividade logística-industrial às novas exigências de competitividade sempre será necessário. A tendência para o futuro – ainda segundo ele – se firma cada vez mais na necessidade de se instalar próximo aos grandes centros consumidores, em locais que proporcionem facilidade no escoamento dos produtos. “A integração de modais de transporte vai oferecer condomínios logísticos com terminais multimodais. Isto significa que haverá novas tecnologias para a transferência de carga e uso de contêineres com área de pátio que serão integradas no planejamento de novos condomínios logísticos. No âmbito tributário, os principais aspectos estarão relacionados a possíveis incentivos fiscais. Acreditamos que cidades competirão pela instalação dos empreendimentos, uma vez que novos empregos e investimentos são gerados para o local”, informa. Por último, Simone, da Herzog, diz que a logística é a grande responsável pela ocupação desses empreendimentos, com uma participação de aproximadamente 50%. No entanto, os 50% restantes não podem ser ignorados e por isso o empreendimento deve ser o mais flexível possível para a ocupação de diversas atividades, que variam desde uma empresa de blindagem até uma linha de montagem de eletroeletrônicos. Preço médio pedido por Estado em condomínio industrial Classe A Rio de Janeiro R$ 24,55/m² São Paulo R$ 20,25/m² Pará R$ 20,00/m² Santa Catarina R$ 19,30/m² Amazonas R$ 18,20/m² Minas Gerais R$ 17,30/m² Fonte: Colliers International Brasil Benefícios de se instalar em um condomínio logístico • Rateio de custos com segurança, portaria (controle de acesso), manutenção, limpeza e jardinagem das áreas comuns; • Flexibilidade de ocupação. Em um mesmo condomínio é possível utilizar um galpão inteiro ou um módulo do armazém. Isso faz com que os centros logísticos possam atender empresas dos mais diversos portes e setores; • Possibilidade de adaptar a necessidade atual dentro de um galpão modular; • Imagem corporativa; • Utilização das áreas de apoio, como refeitório, salas de reunião, auditório, etc.; • Flexibilidade de expansão no mesmo local; • Devido aos procedimentos e investimentos em segurança, redução no custo de seguro dos operadores; • Facilidade de ter uma administradora cuidando das contratações, gerenciamento, pagamentos, etc.; • Redução de custos com transporte e logística, favorecida pelas estratégicas localizações dos condomínios. Fonte: http://www.logweb.com.br/novo/conteudo/noticia/29754/condomos-logicos-momento-econo-tende-a-provocar-um-crescimento-conto